Le foncier
Les titres de propriété et le cadastre n’offrent pas toujours des garanties suffisantes. Le géomètre-expert assure de multiples prestations en matière de foncier pour le compte des particuliers, professionnels ou collectivités territoriales. Il les aide à mener à bien leurs projets en respectant la réglementation et les droits de chacun. Il contribue ainsi à prévenir tout litige ultérieur ou à résoudre ceux en cours.
Le bornage et reconnaissance de limites
Le bornage est l’opération qui consiste à déterminer la limite séparative de deux propriétés contiguës et à la fixer par des marques apparentes, bornes ou autres repères. C’est une procédure complexe qui obéit à des règles et usages bien établis.
Le principe du contradictoire est au centre de la procédure de bornage. C’est une condition fondamentale de la procédure amiable comme judiciaire
Le bornage est l’opération par laquelle les propriétaires de terrains contiguës s’entendent pour reconnaitre ou définir la limite commune. Il est indispensable que l’ensemble des parties au bornage participe à l’opération pour être entendues et faire valoir leurs droits. Les parties doivent être en mesure de s’expliquer pour permettre au débat de progresser par le jeu des échanges d’argumentations des pièces présentées.
Le géomètre-expert est le seul professionnel habilité à délimiter de façon irrévocable un terrain et à le « borner ». Le bornage contradictoire, effectué par un Géomètre-Expert en présence des riverains concernés, définit juridiquement et matérialise sur le terrain les limites de propriétés privées contiguës, appartenant (ou destinées à appartenir) à des propriétaires différents.
Le bornage est indispensable pour :
- la garantie de la limite du bien foncier,
- la création d’un terrain à bâtir dès la promesse de vente,
- la division de terrains déjà bâtis et à bâtir,
- la construction de bâtiments à proximité de la limite apparente,
- l’édification de clôtures, la plantation d’arbres ou d’arbustes,
- le respect des distances (prospects).
Pour garantir la conformité et la sécurité réglementaire et juridique de votre projet, le Géomètre-Expert doit maîtriser et respecter les règles de l’art définies par le Conseil supérieur de l’Ordre des géomètres-experts, les lois et règlement et de nombreux textes qui régissent les questions foncières (Code Civil, code de l’Urbanisme…)
Le rôle du bornage dans la garantie apportée aux limites de propriétés a été réaffirmé par l’article 14 de la loi Solidarité et Renouvellement Urbain en 2000 et l’art L11-5-3 du Code de l’Urbanisme, qui stipule que depuis le 1er octobre 2007, tout terrain à bâtir doit être défini juridiquement pour garantir la superficie des lots détachés.
Le bornage est donc un outil de la sécurisation des transactions immobilières.
La délimitation
La définition des limites appartenant au domaine public ne rentre pas dans le champ d’application de la procédure de bornage, mais de la délimitation des propriétés affectées de la domanialité publique. Dans ce cas, le géomètre-expert assiste la collectivité pour les opérations d’analyse, de matérialisation de la limite, de rédaction du procès-verbal de délimitation et de notification aux riverains.
Conservation cadastrale et publicité foncière
Le géomètre-expert est habilité à établir les documents de modification du parcellaire cadastral (DMPC), une obligation dans le cadre de tout changement de limites de propriétés (divisions, lotissements, partages, échanges, etc.). C’est le document qui va finaliser l’opération de division parcellaire, sans lui, pas d’acte authentique chez le notaire, c’est une pièce maitresse qui permet la mutation des parcelles et leurs inscriptions au bureau des hypothèques.
Servitudes
En cas de mutation ou de division, le géomètre-expert analyse les servitudes existantes ou celles devant être créées. Il peut également être mandaté pour fournir un conseil juridique sur l‘existence d’une servitude et/ou sur les modalités d’exercice de celle-ci. Cette prestation permet d’éviter de nombreux litiges.
Le certificat d’alignement
L’alignement individuel est un acte qui permet de fixer la limite entre le domaine public et la propriété privée. Ce document est demandé en même temps que la DP et ou le CU.
C’est une décision (un arrêté) prise unilatéralement par les services administratifs compétents, le certificat d’alignement est délivré par :
- Les services du département (centre routier départemental CRD), s’il s’agit d’une route départementale,
- La mairie s’il s’agit d’une route communale.
L’article L112-1 du code de la voirie routière expose que « l’alignement est la détermination par l’autorité administrative de la limite du domaine public routier au droit des propriétés riveraines ».
Il est fixé par un plan d’alignement. En cas d’absence du plan, on constate « la limite de fait », c’est-à-dire la limite entre la partie entretenue par le propriétaire et celle entretenue par le domaine public.
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